空室でお困りの大家さんへ
はじめに
まず始めに、自分は綺麗事を言うつもりはありません。
ただ、特に必要もない新築賃貸物件を闇雲に増やし続け各地で沢山の空室が発生し、
長年空室となっている物件がとってももったいない状態にあり、しかも、その物件の
大家さんは大変苦しい状況になっています。
最近では、広告料やフリーレントと、部屋を埋めるために様々な費用がかかり、
部屋が空くことも地獄だけど、空いた部屋を埋めるのも地獄。
そんな状態に陥っている大家さんの手助けになることを真剣に考えています。
ですから真剣であるが故、自分自身の言葉で書き綴った結果、文面の中には過激な
表現方法もあるかもしれませんが、どうぞお許し下さい。
大切なあなたへ
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大切なあなたへ
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大家さん、結構空室があるようで大変ですね。心中お察しします。
今募集はどうされているんですか？
駅前の不動産仲介業者に任せているんですか？それとも管理会社に一任されているんですか？
どちらにしてもなかなか埋まらないでしょう？どうですか？
仮にお客様を紹介してもらっても、
『礼金はナシにしてくれ』
『敷金を1ヶ月分にしてくれ、いや出来ればナシにして欲しい』
『広告料を1ヶ分、いや最近は都内では3ヶ月分だからせめて2ヶ月分出して欲しい』
『フリーレントはありますか？出来れば1ヶ月間フリーレントにして欲しい』
といったように、昔部屋を借りる際の条件『礼金2ヶ月・敷金2ヶ月』からみると上記の要求を
全て呑むと賃料7ヶ月分を支払ってお客様を埋めてもらっているのと、何らかわりません。
つまり、7ヶ月分のお金がショートしていることですよね。
本当に馬鹿らしい話です。何のために賃貸経営をしているのかわかりません。そう思いません？
『慈善事業じゃあるまいし、借金して建ててるんだからそこのところは理解してくれてもいいんじゃないの？』
そこまで考えてくれる不動産業者は、残念ながらそうはいません。
皆無とは言いませんが本当に少ないでしょうね。
だって大家さんのことばかり考えて、昔のような条件で募集していてもお客様は決まらないし、
結局は商売にならないからその物件は除外するか、お客様の側に立って過酷な条件を
大家さんに突きつけてくるかしか、生き残る方法は無いですもんね。
大家さんだって、空室にしておくわけにもいかないので、多少の条件はのむしかない。
ハッキリ言って、空室であろうが何だろうが、不動産仲介業者は痛くも痒くもありません。
一括管理や家賃管理などをしている業者は、空室があると実入りが少なくなりますので
多少痛手は負うでしょうが・・・・・・。
しかし業者も馬鹿じゃありませんから、管理契約書などには必ず
『賃料等が周りと比べ不相当になった場合、或いは景気等の影響で不相当になった場合話し合いで
改定することが出来る』なんていう内容の条文が必ず付いているはずです。
この『話し合い』がミソで、話し合いがつかない場合は契約自体を解約するとなるわけです。
イヤ〜〜〜よく出来ていますよね〜〜〜。
これからの不動産は大手だけが生き残る時代が来ます。そして我々のような小さい会社は
ドンドンお客様と仕事を奪われて、廃業せざるをえなくなるでしょう、きっと。
だって資金力が違いますからね。広告だって月に100万円単位でかけているわけです。
認知度が我々とは違いますから。
大手も広告料は必要になってくるわけですから大家さんに請求が来ます、これは当然です。
空室を埋めるためには多少の費用は仕方がないと考え、大家さんも大手に頼もうかという
ことに当然なりますよね。仕方ないことです。
でもね、そうすると大手には大家さんが集中し、逆に大手の意にそわない大家さんは
ドンドン排除されていきます。だって、大手からしても自分達の言いなりになる大家さん、
利益率の高い大家さんに特化したほうが会社的にも儲かりますからね。
つまりは不動産業界は、資金力が強いほうが勝つということです。
こういったことで大手が牛耳っていくことになるでしょう。。。。。。。。。
だからと言って、大手の言いなりになっていたら資金的にも圧迫され、ローンの支払いも
出来なくなるからそれは困る。
折角建てたマンションやアパートを簡単には手放せないし、どうすればいいんだろう。
あなただけじゃなく、自分の知っている大家さんの殆どはあなたと同じです。
『じゃあ、我々のような個人でやっている大家は何も出来ないのか？』
そうですね〜〜〜、今までのようなやり方では今までと同じ、いや今までよりも更に
悪化すると思いますよ。
『でも、マンションを売るわけにもいかないし、売ってもローンは残るし、空けておく訳にも
いかなし、だからと言って大手に依頼しても最初はいいかもしれないけれど、そのうち何も
しない状態にならないとも限らない。大手の言うなりでやって資金的にも圧迫されるのも困る。』
これではもう八方塞がりですよね。
ところであなたのお付き合いしている不動産業者の中で、今まで自分が話をしたような内容を
話してくれた業者はいましたか？そうはいないと思います。逆に
『わが社に任せてください、何んとしてもお客様を紹介しますから』
『わが社で管理をさせてください、そうしないと会社の規定でお部屋を紹介したくても紹介が
できないんです。大家さんの物件がいいというお客様が今いるんですよ。』
なんて、本当かうそかはわかりませんが、このような話をする業者は星の数ほどいます。
先ほども話しましたが、不動産業者にとって空室が埋まるか埋まらないかはどうでもいいこと
なのです。管理を委託していてもこの意識はそんなに大きく変わりません。
不動産仲介業者の一番の興味は、
【いかに簡単に決めやすい物件かどうか】
に尽きます。
だって決めれば自分の給料の歩合になるわけです。実入りが増えます。
ならば決めやすい物件から手を付けていくのは自然の道理です。
そういったところからすると、
１.新築物件
２.賃料が相場より比較的安い物件
３.サービスが付加されている（敷金なし・フリーレント・ペット可etc）物件
４.デザイン性に優れている物件
といったような順番で物件が紹介されていくのが一般的です。
ある大家さんからこんな相談を受けました。
「最近また建築会社が来て一括借り上げをするから賃貸マンションを建てようというんだけど・・・・どうなの？」
そんなこと今しちゃあいけませんよ。彼らは建てる事を止める訳にはいかないんですよ。
終わってしまいますからね。それと一括借り上げも冷静に考えてみてください。新築のときから
実質家賃の７〜８割程度で借り上げて、共益費や駐車場代はおろか礼金・敷金も取り上げられ
しかも、管理量まで支払うんですよ。新築から１０年間はメンテナンスもほぼかからず、
建築費で利益を取り家賃で差益を取り、挙句の果て管理料でも利益を取るんです。新築物件の
一番美味しいところをごっそりともっていかれ、１０年程度経つと状況の変化などを理由に
家賃の保証額の交渉に入ってきます。
冷静に考えてみてください。数十年間一括借り上げ・家賃保証なんて言うけど、
数十年間新築時の家賃で入居が続くと本当に思いますか？
不可能とは言いませんが、かなりノウハウが必要ですよ。そう思いません？
設備投資、大掛かりなリフォームなどにより、新築物件に対抗し賃料も下げることなく
募集は可能でしょうが、利回りから見ると非常に低下してしまいます。
まあ、何もせずに賃料を下げても利回りは落ちますけどね・・・・。
ついつい熱く語ってしまいましたが、当らずとも遠からずの原状です。
確かに一括管理を依頼すれば、毎月決まった日に通帳だけを確認すればいいだけです。
まさに【不労所得】に限りなく近い、理想的なものです。
しかし、昨今これだけ経済が乱れている中そんなにおいしい話はないでしょう。
仮にあっても一それは部の大家さんだけであり、『こんなはずじゃあなかった』という方のほうが
多いはずです。
巷では個性的なリフォームに力を入れている業者もいくつか有ります。
弊社もその中のひとつです。これは有効的な方法です。
しかし、それでOKではありません。片手落ち状態なのです。
ではそのもうひとつのものは何か？
それはサービスです。本当なんですよ。
デフレが続いている日本の中で消費者は、どのような価値を求めているでしょう？
ここからが大切です、真剣に聞いてください。
入居者は毎月毎月何万円、十数万円、又は数十万円の家賃を払っています。
つまり、毎月万単位の買い物をしてくれる、いわば超お得意様です。
まずはそこをちゃんと知っていただきたいんです。
あなたが逆の立場ならどうでしょう？
『毎月毎月きちんと払っているのに、大家は知らん顔か！』
と思ってしまいませんか？自分なら思いますよ。
だって、挨拶のひとつぐらいあってもいいですよね。
『いやぁ、物件が遠くにあるから、入居者とは顔を合わせないからねぇ〜』
そう思われた方の物件は、入居者も
『嫌になったら引っ越せばいいんだから。』
という感情も以外に簡単に持ってしまいます。
まあ、嫌な思いをしてまでムリして住まなくても物件は売るほどありますからね！
じゃあどううすりゃあいんだという話になりますよね。
そうです、ここで弊社の『空室対策の画期的な方法』をお勧めいたします。
簡単に言えば、お客さんが
『この部屋に住んでみた〜い』
『ここから引っ越したくない』
という物件作りをすればいいだけです。
『そんなこと分かっているけど、何をすればいいかが分からないんだよ』
といいたいところでしょう。
『何をすればいいかが分からない』ということは
『何も分かっていない』 ということなんですよ。
自分はその部分をキッチリと押えていますので、ドンドンサポートはさせていただきます。
いろいろと空室対策のホームページがありますが、一遍通りの事ばかりで
一過性の対策ばかり。それではいつまでも空室への不安を抱えていなくてはいけません。
自分が目指しているのは、予約が入ってくる空室対策です。
当然、現在の空室対策にもなりますので安心してください。
そこでまず、こちらを見てください。
いかがですか？
これを使うことで様々なことがあなたにできます。
不動産仲介業者にはできない細かい様々な事が、今日からすぐにできるようになります。
これを使ってあなたの物件の情報をドンドン発信していってください。
必ずお客さんから問い合わせが来るようになります。
早ければ３ヶ月以内に成果は出始めます。
実際に３ヶ月以内に成果が出た大家さんがこちら
事実、この大家さんは既に３件のお客さんを始めてから６ヶ月以内に決めています。
もっと詳しく知りたい方は、こちらへお進み下さい。
